Dinero Estúpido

Mucho he escuchado hablar recientemente acerca del debate de comprar vs arrendar casa o apartamento. Ahora que se volvió moda ser asesor financiero, hay varios vídeos de estos asesores que con argumentos, parecen inclinarse hacia el arrendar. Incluso muchos de ellos se jactan de que son asesores financieros y viven en arriendo.

Por otro lado, llámame viejo, anticuado, dinosaurio, pero recuerdo a mis padres, abuelos y tíos recomendando comprar para construir un patrimonio.

Y entonces, ¿quién tendrá la razón?.

Pues hagamos el ejercicio financiero, con argumentos, y veamos hacia dónde creemos que se debe inclinar la balanza. Incluso, voy a dejar disponible el excel, para que puedas tú mismo, como lector que no quiere tener dinero estúpido, hacer simulaciones, contra-argumentar y tomar la decisión (pídelo dejando un comentario).

Aclaro que el ejercicio es arrendar vs comprar con deuda. Otro cuento sería comprar 100% cash, ese ejercicio podemos hacerlo más tarde, aunque me inclino a pensar que llegaríamos a la misma conclusión.

Empecemos por los argumentos que he escuchado recientemente a favor de arrendar:

1. Cuando compras, debes poner una cuota inicial que es del orden del 20 al 30%. Con este dinero, podrías haber invertido.
2. Cuando compras debes pagar altos intereses al banco, que pueden superar el valor del apartamento.
3. Cuando compras, debes pagar administración, predial y otros gastos, que no tienes al arrendar.
4. Cuando compras, quedas amarrado a esta propiedad, no te puedes cambiar si te aburres.
5. Cuando compras, la cuota que pagas al banco es más alta que lo que pagarías en arriendo, este dinero que estás pagando de más, podrías estarlo inviertiendo.

¿Algún otro?, por ahora se me ocurrieron sólo estos. Entonces por qué no empezamos 1 a 1 a evaluar estos argumentos, que me parecen muy válidos dentro de un razonamiento lógico.

Mi visión inicial, en el mismo orden.

1. Es cierto que al comprar debo tener una inicial, y que si estuviera arrendando podría invertirla. Ahora quién dijo que comprar no es también invertir?.
   • Al comprar estás invirtiendo en propiedad raíz, y la propiedad raíz generalmente aumenta con la inflación. ¿Porqué?, porque los arriendos aumentan con inflación, cada año se ajustan (por lo menos) por el índice de precios al consumidor del año anterior, por lo tanto dado que el valor del arriendo es un % (porcentaje) del valor del inmueble, el inmueble también se valoriza con inflación.
2. Cuando compras, debes pagar altos intereses al banco.
   • Esto es absolutamente cierto, pero también es cierto que:
     • Parte de la cuota también paga el capital y el dinero tiene valor en el tiempo. Estás pagando intereses, pero también estás pagando el inmueble y a medida que pasan los años, tu propiedad se valoriza.
     • El arriendo sube año a año, la cuota de la deuda no (si tomaste deuda a tasa fija, que es la decisión más inteligente). Esto quiere decir que aunque los primeros años la cuota puede ser mayor que el arriendo, en algunos años, puede ser más barata la cuota ,que el arriendo que si sube con inflación.
3. Cierto que al ser dueño debes cubrir gastos de la propiedad que no tienes al estar arrendando. Al final la propiedad es tuya, no?
4. Totalmente cierto que arrendar puede dar movilidad. Si compro, pues ya es muy difícil moverme si no me gusta el barrio, los vecinos, etc.
5. Como lo mencionamos en el punto 2, esto no necesariamente es verdad, el arriendo sube por inflación, pero la cuota del crédito no. Llegará un momento en que el arriendo sea más caro.

Interesante, de los 5 argumentos e porqué es mejor arrendar que comprar, conseguimos debatir en contra intuitivamente 3 de ellos (El de pagar los gastos no lo voy a contar, aunque ya vas a ver que igual no cambia la balanza). Pero ¿será que esta contra argumentación también aguanta una modelación financiera?.

No pretendo que mis lectores ni yo seamos unos estúpidos. Nosotros no creemos sólo porque nos dicen algo, nosotros modelamos y confrontamos la información.

Vamos entonces a esto.

Para hacer el ejercicio de compra:

• Vamos a tomar un apartamento de un precio de COP 350 millones.
• Cotizamos un crédito bancario y nos dieron una tasa del 1.2% mes (15% año) para un crédito de 15 años cuota fija (parece alto, pero por ahí están las tasas en este momento de altas inflaciones.
• El costo de la administración lo tomamos de lo que pago hoy en mi apartamento que es 0.8% mes del valor.
• El costo del predial lo tomamos de lo que pago hoy en mi apartamento que es 1% mes del valor.
• Vamos a suponer una inflación largo plazo del 6%, para simular:
  • incremento de costos de administración y predial
  • incremento del valor del apartamento

Para hacer el ejercicio de arriendo:

• Simulamos el valor del arriendo como un 0.67% mes (8% año) del valor del apartamento.
• Simulamos que podemos invertir los recursos que nos sobran a 0.8% mes (9.6% año).
  • Más bajo que la tasa de deuda por obvias razones. Si te dicen que puedes invertir a mejores tasas que lo que te endeudas, probablemente te van a estafar o te van a meter en algo muyyy riesgoso.
• Nuevamente, inflación del 6% para simular incremento en el arriendo.
• El dinero que nos sobra de la inicial y el pago mensual del arriendo (mientras sobra), lo vamos a invertir a la tasa de inversión de los recursos.
• Para facilitar el calculo, y aprovechar el interés compuesto, vamos a dejar las inversiones hasta el año 15 (no las vamos a retirar periódicamente).

Como supuestos generales tenemos los impuestos, que para este caso vamos a dejar en:

• 35% renta ordinaria, que se deriva de las inversiones que hacemos con el dinero que nos sobra (mientras sobra).
• 15% para la ganancia ocasional de la venta del apartamento.

Como todos los supuestos son debatibles, vamos a dejar el excel para que le metan la mano donde crean que fui estúpido y puedan hacer simulaciones.

Algunas conclusiones

1) Inicialmente existe un ahorro al arrendar vs comprar, que se pierde en el largo plazo

En el año 8, ya es casi lo mismo, y de ahí en adelante, es mucho más caro pagar el arriendo

2) Incluso considerando el pago de administración y predial, el ahorro de arrendar también se pierde

Aunque la ventaja no se pierde tan rápido, a partir del año 12 es más barato pagar todos los gastos más la cuota, que además tiene un gran porcentaje de pago del crédito. Recuerda que al final el apartamento es tuyo cuando acabas de pagar, en arriendo no tienes nada.

3) Al final de los 15 años, tienes más ganancia por las inversiones realizadas que por la valorización del apartamento

Esto parece ir en favor de arrendar. Claro, lo que no te cuentan es que hay que pagar impuestos.

3.1) Al final de los 15 años, tienes más ganancia por las inversiones realizadas que por la valorización del apartamento antes de impuestos. Sin embargo tienes menos después de pagar impuestos

Ya vamos llegando a una conclusión. Parece ser que es mejor comprar que arrendar. ¿Por qué?

• Porque al comprar también estamos invirtiendo y lo estamos haciendo en una inversión que se valoriza con inflación.
• Aunque el arriendo es más barato al principio, el hecho que suba con inflación vs la deuda que es cuota fija, hace que en el largo plazo, sea más barato pagar la cuota del crédito que pagar arriendo.
• Los impuestos juegan un papel importante. Al comprar, estás difiriendo impuestos, estás invertido pero no los pagas hasta el final. Además tributas como ganancia ocasional (15%), que es cuando vendes un activo que has tenido más de 2 años. Al invertir en CDTs u otras cosas que pagan flujos recurrentes, vas a pagar impuestos a la tarifa de renta ordinaria (0-39%) (al menos en Colombia).

Te quedan dudas, hagamos algo simple, sólo sumas:

En la compra durante 15 años

En el arriendo durante 15 años:

¿Más dudas?, comenta en la entrada y te mando el EXCEL.

Lo más importante, no seas un estúpido con el dinero. No sólo escucha, haz tu propia simulación.

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